ApartamentoLeilão SFI
Rua Filomena Jardim Volga, 220 · Apto. 204 Bl 01 Lt 05 Qd 04 Vg 08
Senhora da Conceicao - 2a Secao · Contagem/MG
área útil
44,85 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787719936245
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 200.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 233.597,67
2º leilão
09/10/2026
R$ 185.475,27
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-16,8%
Desconto no 2º leilão7,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 125
Matrícula174129
Atualizado na Caixa05/09 03:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 185.475 (7,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 50.126 em 8 meses — margem de -26,1% sobre a venda de R$ 191.987. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto15
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 199.986 · R$ 4.459/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 191.987
Arremate− R$ 185.475
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.274
ITBI (3%)− R$ 5.564
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.782
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.498
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.519
Lucro líquido− R$ 50.126
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 121.991
ROI anualizado
-32,8%
Acima de R$ 121.991 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro