ApartamentoLeilão SFI
Avenida Dois de Dezembro, 2156 · Apto. 23 Torre 2
Vila Alba · Aracatuba/SP
área útil
48,13 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787719889905
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 240.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 292.279,91
2º leilão
14/09/2026
R$ 234.332,22
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-21,8%
Desconto no 2º leilão2,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 415
Matrícula140902
Atualizado na Caixa04/09 17:34
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 234.332 (2,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 73.965 em 8 meses — margem de -32,1% sobre a venda de R$ 230.377. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto5
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 239.976 · R$ 4.986/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 230.377
Arremate− R$ 234.332
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.717
ITBI (3%)− R$ 7.030
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.515
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 19.525
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.823
Lucro líquido− R$ 73.965
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 146.384
ROI anualizado
-38%
Acima de R$ 146.384 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro