ApartamentoLeilão SFI
Rua Jornalista Paulo Heneine, 95 · Apto. 1107 Bl 02 Lt 01 Qt 171
Mantiqueira · Belo Horizonte/MG
área útil
45,22 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787719758339
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 245.000,00
1º leilão
20/10/2026
R$ 340.095,74
2º leilão
26/10/2026
R$ 274.969,63
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-38,8%
Desconto no 2º leilão-12,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0049/0226 - CPA/RE · 154
Matrícula5602
Atualizado na Caixa04/09 16:16
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
27
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 274.970 (-12,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 117.455 em 8 meses — margem de -49,9% sobre a venda de R$ 235.202. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez65
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 245.002 · R$ 5.418/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 235.202
Arremate− R$ 274.970
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.748
ITBI (3%)− R$ 8.249
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.125
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.700
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 22.753
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.112
Lucro líquido− R$ 117.455
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 149.451
ROI anualizado
-50,2%
Acima de R$ 149.451 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 27/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro