ApartamentoLeilão SFI
Rua Dona Bela
Bela Vista · Itaborai/RJ
área útil
41,42 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787719198422
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 180.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 219.147,16
2º leilão
24/09/2026
R$ 155.852,93
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-21,7%
Desconto no 2º leilão13,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 273
Matrícula59225
Atualizado na Caixa05/09 04:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
23
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 155.853 (13,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 32.091 em 8 meses — margem de -18,6% sobre a venda de R$ 172.811. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto27
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 180.011 · R$ 4.346/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 172.811
Arremate− R$ 155.853
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.793
ITBI (3%)− R$ 4.676
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.338
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.074
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.369
Lucro líquido− R$ 32.091
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 109.807
ROI anualizado
-25,3%
Acima de R$ 109.807 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 23/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro