ApartamentoLeilão SFI
Avenida Desembargador Antonio Jose Miguel Feu Rosa, 395 · Apto. 104 Bl 22
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
55,69 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787718639905
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 302.500,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 302.500,00
2º leilão
08/10/2026
R$ 213.764,76
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão29,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 54
Matrícula102979
Atualizado na Caixa04/09 15:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
31
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 213.765 (29,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 2.588 em 8 meses — margem de 0,9% sobre a venda de R$ 290.408. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem3
Desconto59
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 302.508 · R$ 5.432/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 290.408
Arremate− R$ 213.765
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.688
ITBI (3%)− R$ 6.413
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.206
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 18.150
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.173
Corretagem na venda (6%)− R$ 17.424
Lucro líquidoR$ 2.588
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 184.530
ROI anualizado
1,5%
Acima de R$ 184.530 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 31/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro