ApartamentoLeilão SFI
Rua Belo Horizonte, 581 · Apto. 110 Torre T2
Das Gracas · Belford Roxo/RJ
área útil
56,23 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787718418470
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 186.569,56
1º leilão
02/10/2026
R$ 233.165,40
2º leilão
08/10/2026
R$ 150.873,82
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-25%
Desconto no 2º leilão19,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 235
Matrícula22352
Atualizado na Caixa04/09 16:57
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
25
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 150.874 (19,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 20.749 em 8 meses — margem de -11,6% sobre a venda de R$ 179.108. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto38
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 186.571 · R$ 3.318/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 179.108
Arremate− R$ 150.874
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.544
ITBI (3%)− R$ 4.526
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.263
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.194
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.710
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.746
Lucro líquido− R$ 20.749
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 113.809
ROI anualizado
-17,1%
Acima de R$ 113.809 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 25/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro