ApartamentoVenda Online
Rua Niza Siqueira de Melo, 265 · Apto. 106
Gramame · Joao Pessoa/PB
área útil
50,39 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787718214645
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 155.000,00
lance mínimo
—
R$ 80.110,49
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo48,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula305534
Atualizado na Caixa06/09 03:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
61
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 80.110 (48,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 35.860 em 8 meses — margem de 24,1% sobre a venda de R$ 148.800. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem69
Desconto97
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 155.000 · R$ 3.076/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 148.800
Arremate− R$ 80.110
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.006
ITBI (3%)− R$ 2.403
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.202
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.300
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.990
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.928
Lucro líquidoR$ 35.860
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 94.550
ROI anualizado
60,3%
Acima de R$ 94.550 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 61/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro