ApartamentoLeilão SFI
Rua Dona Bela
Bela Vista · Itaborai/RJ
área útil
41,42 m²
dormitórios
2
nº 08787718059143
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 133.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 196.043,97
2º leilão
20/10/2026
R$ 151.919,04
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-47,4%
Desconto no 2º leilão-14,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 233
Matrícula58053
Atualizado na Caixa05/09 04:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 151.919 (-14,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 66.873 em 8 meses — margem de -52,4% sobre a venda de R$ 127.680. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 133.000 · R$ 3.211/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 127.680
Arremate− R$ 151.919
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.596
ITBI (3%)− R$ 4.558
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.279
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 7.980
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.561
Corretagem na venda (6%)− R$ 7.661
Lucro líquido− R$ 66.873
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 81.130
ROI anualizado
-51,6%
Acima de R$ 81.130 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro