ApartamentoLeilão SFI
Rua Joaquim Prestes, 1928 · Apto. 101 Bl 03 Pav 01 Vg 166 Lt 22 Qd 4155
Desvio Rizzo · Caxias do Sul/RS
área útil
38,49 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787717667824
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 180.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 213.658,32
2º leilão
02/10/2026
R$ 169.970,49
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-18,7%
Desconto no 2º leilão5,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 367
Matrícula205382
Atualizado na Caixa06/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
20
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 169.970 (5,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 48.658 em 8 meses — margem de -28,2% sobre a venda de R$ 172.817. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto11
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 180.018 · R$ 4.677/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 172.817
Arremate− R$ 169.970
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.499
ITBI (3%)− R$ 5.099
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.550
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.188
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.369
Lucro líquido− R$ 48.658
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 109.812
ROI anualizado
-34,7%
Acima de R$ 109.812 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 20/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro