ApartamentoLeilão SFI
Avenida Doutor Severino Tostes Meirelles, 1750 · Apto. 21a Torre 1
Sao Miguel · Franca/SP
área útil
45,99 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787717166221
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 218.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 219.657,19
2º leilão
20/10/2026
R$ 191.273,81
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-0,8%
Desconto no 2º leilão12,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 459
Matrícula101825
Atualizado na Caixa06/09 04:30
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
23
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 191.274 (12,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 41.841 em 8 meses — margem de -20% sobre a venda de R$ 209.273. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto25
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 217.993 · R$ 4.740/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 209.273
Arremate− R$ 191.274
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.564
ITBI (3%)− R$ 5.738
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.869
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.080
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.033
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.556
Lucro líquido− R$ 41.841
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 132.975
ROI anualizado
-26,8%
Acima de R$ 132.975 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 23/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro