ApartamentoLeilão SFI
Avenida Doutor Severino Tostes Meirelles, 1750 · Apto. 04b Torre 1
Sao Miguel · Franca/SP
área útil
45,99 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787717037359
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 197.500,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 220.068,06
2º leilão
20/10/2026
R$ 190.700,03
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-11,4%
Desconto no 2º leilão3,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 458
Matrícula101836
Atualizado na Caixa06/09 04:31
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 190.700 (3,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 58.359 em 8 meses — margem de -30,8% sobre a venda de R$ 189.582. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto7
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 197.481 · R$ 4.294/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 189.582
Arremate− R$ 190.700
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.535
ITBI (3%)− R$ 5.721
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.861
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.850
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.899
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.375
Lucro líquido− R$ 58.359
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 120.463
ROI anualizado
-36,9%
Acima de R$ 120.463 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro