ApartamentoLeilão SFI
Rua Boleslau Casemiro Konarzewski, 651 · Apto. 104 Bl 17
Santo Afonso · Novo Hamburgo/RS
área útil
41,2 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787716847209
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 165.000,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 165.308,59
2º leilão
15/10/2026
R$ 154.123,24
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-0,2%
Desconto no 2º leilão6,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 369
Matrícula127235
Atualizado na Caixa07/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
20
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 154.123 (6,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 42.636 em 8 meses — margem de -26,9% sobre a venda de R$ 158.406. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto13
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 165.006 · R$ 4.005/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 158.406
Arremate− R$ 154.123
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.706
ITBI (3%)− R$ 4.624
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.312
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.900
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.873
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.504
Lucro líquido− R$ 42.636
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 100.654
ROI anualizado
-33,6%
Acima de R$ 100.654 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 20/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro