ApartamentoLeilão SFI
Avenida Desembargador Antonio Jose Miguel Feu Rosa, 395 · Apto. 402 Bl 12
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
42,47 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787716762033
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 260.000,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 260.000,00
2º leilão
08/10/2026
R$ 188.493,21
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão27,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 53
Matrícula102789
Atualizado na Caixa04/09 15:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
40
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 188.493 (27,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 3.370 em 8 meses — margem de -1,4% sobre a venda de R$ 249.601. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto55
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 260.001 · R$ 6.122/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 249.601
Arremate− R$ 188.493
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.425
ITBI (3%)− R$ 5.655
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.827
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.995
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.976
Lucro líquido− R$ 3.370
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 158.601
ROI anualizado
-2,3%
Acima de R$ 158.601 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 40/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro