CasaLicitação Aberta
Estrada Ademar Ferreira Torres
Caluge · Itaborai/RJ
área útil
51,6 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787716630102
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 206.500,00
lance mínimo
16/09/2026
R$ 124.811,39
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0033/0326 - CPVE/RE · 222
Matrícula57111
Atualizado na Caixa05/09 04:12
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
47
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 124.811 (39,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 26.550 em 8 meses — margem de 13,4% sobre a venda de R$ 198.243. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem38
Desconto79
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 206.503 · R$ 4.002/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 198.243
Arremate− R$ 124.811
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.241
ITBI (3%)− R$ 3.744
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.872
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.390
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.740
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.895
Lucro líquidoR$ 26.550
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 125.967
ROI anualizado
27,9%
Acima de R$ 125.967 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 47/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro