ApartamentoLeilão SFI
Av Desemb Antonio Jose Migue Feu Rosa, 395 · Apto. 101 Bl 18 Vg 375m31 Area 01a2b
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
51,89 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787716432130
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 274.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 274.000,00
2º leilão
02/10/2026
R$ 194.625,38
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão29%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 67
Matrícula102896
Atualizado na Caixa04/09 15:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
41
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 194.625 (29% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 1.144 em 8 meses — margem de 0,4% sobre a venda de R$ 263.020. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem1
Desconto58
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 273.979 · R$ 5.280/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 263.020
Arremate− R$ 194.625
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.731
ITBI (3%)− R$ 5.839
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.919
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.440
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.540
Corretagem na venda (6%)− R$ 15.781
Lucro líquidoR$ 1.144
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 167.126
ROI anualizado
0,7%
Acima de R$ 167.126 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 41/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro