ApartamentoLeilão SFI
Estrada Agua Chata, 3193 · Apto. 16 Bl C Torre 2 1 Andar
Agua Chata · Guarulhos/SP
área útil
43 m²
dormitórios
2
nº 08787716428745
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 296.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 296.000,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 177.600,00
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão40%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 471
Matrícula155374
Atualizado na Caixa06/09 04:32
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
59
de 100
Avançar com cautela
No cenário de 2º leilão a R$ 177.600 (40% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 39.598 em 8 meses — margem de 13,9% sobre a venda de R$ 284.172. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem40
Desconto80
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 296.012 · R$ 6.884/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 284.172
Arremate− R$ 177.600
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.880
ITBI (3%)− R$ 5.328
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.664
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 17.760
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.291
Corretagem na venda (6%)− R$ 17.050
Lucro líquidoR$ 39.598
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 180.568
ROI anualizado
29,3%
Acima de R$ 180.568 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 59/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro