ApartamentoLicitação Aberta
Avenida Desembargador Antonio Jose Migue, 395 · Apto. 301 Bl 09
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
42,47 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787715999404
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 249.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 152.463,82
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,8%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 33
Matrícula102724
Atualizado na Caixa04/09 15:54
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
57
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 152.464 (38,8% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 29.706 em 8 meses — margem de 12,4% sobre a venda de R$ 239.042. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto78
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 249.002 · R$ 5.863/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 239.042
Arremate− R$ 152.464
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.623
ITBI (3%)− R$ 4.574
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.287
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.940
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.105
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.342
Lucro líquidoR$ 29.706
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 151.891
ROI anualizado
25,5%
Acima de R$ 151.891 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 57/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro