ApartamentoLeilão SFI
Estrada Antonio Guimaraes Mosqueira, 1301 · Apto. 202 Bloco 18 Vaga 238
Parque Atlantico · Macae/RJ
área útil
40,82 m²
dormitórios
2 · 2 vagas
nº 08787715844516
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 185.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 186.029,73
2º leilão
24/09/2026
R$ 146.685,70
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-0,6%
Desconto no 2º leilão20,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 281
Matrícula25241
Atualizado na Caixa05/09 04:18
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
26
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 146.686 (20,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 17.153 em 8 meses — margem de -9,7% sobre a venda de R$ 177.596. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto41
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 184.996 · R$ 4.532/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 177.596
Arremate− R$ 146.686
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.334
ITBI (3%)− R$ 4.401
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.200
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.373
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.656
Lucro líquido− R$ 17.153
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 112.848
ROI anualizado
-14,6%
Acima de R$ 112.848 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 26/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro