ApartamentoLeilão SFI
Rua Roberto Aparecido Guilherme, 145 · Apto. 702 Tp1 Pav 7 Torre 10
Jardim Sao Rafael I · Araraquara/SP
área útil
47,85 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787715542870
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 220.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 243.759,72
2º leilão
02/10/2026
R$ 179.917,39
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-10,8%
Desconto no 2º leilão18,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 445
Matrícula156971
Atualizado na Caixa04/09 17:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
25
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 179.917 (18,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 26.814 em 8 meses — margem de -12,7% sobre a venda de R$ 211.214. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto36
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 220.014 · R$ 4.598/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 211.214
Arremate− R$ 179.917
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.996
ITBI (3%)− R$ 5.398
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.699
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.146
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.673
Lucro líquido− R$ 26.814
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 134.209
ROI anualizado
-18,5%
Acima de R$ 134.209 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 25/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro