ApartamentoLeilão SFI
Rua Dona Bela
Tres Pontes · Itaborai/RJ
área útil
41,42 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787715469332
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 157.000,00
1º leilão
14/09/2026
R$ 184.044,69
2º leilão
18/09/2026
R$ 142.721,57
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-17,2%
Desconto no 2º leilão9,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0042/0226 - CPA/RE · 278
Matrícula56093
Atualizado na Caixa05/09 04:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
21
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 142.722 (9,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 35.979 em 8 meses — margem de -23,9% sobre a venda de R$ 150.703. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto18
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 156.982 · R$ 3.790/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 150.703
Arremate− R$ 142.722
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.136
ITBI (3%)− R$ 4.282
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.141
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.420
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 11.939
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.042
Lucro líquido− R$ 35.979
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 95.758
ROI anualizado
-30,7%
Acima de R$ 95.758 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 21/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro