ApartamentoLeilão SFI
Rua Belo Horizonte, 581 · Apto. 109 T 04 Lt 02
Das Gracas · Belford Roxo/RJ
área útil
48,11 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787715450402
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 155.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 198.175,90
2º leilão
09/10/2026
R$ 161.182,62
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-27,9%
Desconto no 2º leilão-4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 279
Matrícula22002
Atualizado na Caixa04/09 16:58
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 161.183 (-4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 59.300 em 8 meses — margem de -39,8% sobre a venda de R$ 148.810. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 155.010 · R$ 3.222/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 148.810
Arremate− R$ 161.183
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.059
ITBI (3%)− R$ 4.835
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.418
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.300
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.387
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.929
Lucro líquido− R$ 59.300
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 94.557
ROI anualizado
-43,8%
Acima de R$ 94.557 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro