CasaLeilão SFI
Variante da Estrada Ademar Ferreira Torres
Caluge · Itaborai/RJ
área útil
51,6 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787714704265
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 173.130,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 177.453,08
2º leilão
15/10/2026
R$ 165.985,86
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-2,5%
Desconto no 2º leilão4,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 242
Matrícula55215
Atualizado na Caixa05/09 04:13
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 165.986 (4,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 49.765 em 8 meses — margem de -29,9% sobre a venda de R$ 166.193. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto8
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 173.118 · R$ 3.355/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 166.193
Arremate− R$ 165.986
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.299
ITBI (3%)− R$ 4.980
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.490
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.388
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.844
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.972
Lucro líquido− R$ 49.765
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 105.601
ROI anualizado
-36,2%
Acima de R$ 105.601 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro