CasaLeilão SFI
Estrada Ademar Ferreira Torres Av Vinte e Dois
Caluge · Itaborai/RJ
área útil
45,25 m²
dormitórios
2
nº 08787714702289
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 190.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 190.000,00
2º leilão
09/10/2026
R$ 153.035,68
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão19,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 296
Matrícula55208
Atualizado na Caixa05/09 04:13
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
26
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 153.036 (19,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 20.409 em 8 meses — margem de -11,2% sobre a venda de R$ 182.405. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto39
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 190.005 · R$ 4.199/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 182.405
Arremate− R$ 153.036
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.652
ITBI (3%)− R$ 4.591
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.296
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.895
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.944
Lucro líquido− R$ 20.409
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 115.903
ROI anualizado
-16,6%
Acima de R$ 115.903 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 26/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro