CasaLeilão SFI
Estrada Municipal Antonio Alem Bergara, 900 · Cs 81 Lt 03 Vg 65
Piabeta · Mage/RJ
área útil
54,4 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787714434381
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 178.000,00
1º leilão
20/10/2026
R$ 180.644,91
2º leilão
26/10/2026
R$ 161.137,43
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-1,5%
Desconto no 2º leilão9,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0049/0226 - CPA/RE · 285
Matrícula47402
Atualizado na Caixa05/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
33
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 161.137 (9,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 39.984 em 8 meses — margem de -23,4% sobre a venda de R$ 170.877. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto19
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 177.997 · R$ 3.272/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 170.877
Arremate− R$ 161.137
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.057
ITBI (3%)− R$ 4.834
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.417
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.680
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.483
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.253
Lucro líquido− R$ 39.984
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 108.578
ROI anualizado
-30,3%
Acima de R$ 108.578 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 33/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro