ApartamentoLeilão SFI
Rua 18, 185 · Apto. 104 Bl 07
Estrela Dalva · Contagem/MG
área útil
52,76 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787714165526
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 185.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 201.336,96
2º leilão
20/10/2026
R$ 179.402,15
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-8,8%
Desconto no 2º leilão3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 131
Matrícula176090
Atualizado na Caixa05/09 03:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 179.402 (3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 55.576 em 8 meses — margem de -31,3% sobre a venda de R$ 177.577. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto6
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 184.977 · R$ 3.506/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 177.577
Arremate− R$ 179.402
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.970
ITBI (3%)− R$ 5.382
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.691
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.954
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.655
Lucro líquido− R$ 55.576
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 112.835
ROI anualizado
-37,3%
Acima de R$ 112.835 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro