ApartamentoLicitação Aberta
Rua Almirante Grenfall, 260 · Apto. 510 Bl 02
Parque Duque · Duque de Caxias/RJ
área útil
43,8 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787714127403
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 251.382,65
lance mínimo
15/09/2026
R$ 153.922,73
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,8%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 237
Matrícula28100
Atualizado na Caixa04/09 17:06
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
46
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 153.923 (38,8% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 29.976 em 8 meses — margem de 12,4% sobre a venda de R$ 241.313. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem35
Desconto78
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 251.368 · R$ 5.739/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 241.313
Arremate− R$ 153.923
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.696
ITBI (3%)− R$ 4.618
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.309
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.083
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.231
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.479
Lucro líquidoR$ 29.976
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 153.334
ROI anualizado
25,5%
Acima de R$ 153.334 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 46/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro