ApartamentoLeilão SFI
Rua Bahij Toufik Kanawati, 5023 · Apto. 402 Pav 4 Bl 4 Vg 81
Chacara Espraiado · Franca/SP
área útil
40,82 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787713481106
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 195.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 195.355,36
2º leilão
02/10/2026
R$ 167.046,34
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-0,2%
Desconto no 2º leilão14,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 481
Matrícula126668
Atualizado na Caixa06/09 04:30
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
24
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 167.046 (14,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 32.673 em 8 meses — margem de -17,5% sobre a venda de R$ 187.197. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto29
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 194.997 · R$ 4.777/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 187.197
Arremate− R$ 167.046
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.352
ITBI (3%)− R$ 5.011
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.506
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.700
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.022
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.232
Lucro líquido− R$ 32.673
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 118.948
ROI anualizado
-24,1%
Acima de R$ 118.948 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 24/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro