ApartamentoLeilão SFI
Rua Murutu, 479 · Apto. 31 Bl D
Jardim Silvestre · Guarulhos/SP
área útil
42,24 m²
vagas
1
nº 08787711117075
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 232.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 232.000,00
2º leilão
14/09/2026
R$ 215.670,59
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 451
Matrícula144165
Atualizado na Caixa06/09 04:33
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
21
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 215.671 (7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 58.757 em 8 meses — margem de -26,4% sobre a venda de R$ 222.703. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto14
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 231.982 · R$ 5.492/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 222.703
Arremate− R$ 215.671
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.784
ITBI (3%)− R$ 6.470
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.235
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.920
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.018
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.362
Lucro líquido− R$ 58.757
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 141.508
ROI anualizado
-33,1%
Acima de R$ 141.508 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 21/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro