ApartamentoLeilão SFI
Rua Brigadeiro Francisco Lima e Silva, 410 · Apto. 52 Torre 01 Tipo A
Conviva Res Itaqua I · Itaquaquecetuba/SP
área útil
56,73 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787710506833
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 240.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 240.000,00
2º leilão
14/09/2026
R$ 154.143,10
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão35,8%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 455
Matrícula35045
Atualizado na Caixa06/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
41
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 154.143 (35,8% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 20.213 em 8 meses — margem de 8,8% sobre a venda de R$ 230.424. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem25
Desconto72
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 240.025 · R$ 4.231/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 230.424
Arremate− R$ 154.143
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.707
ITBI (3%)− R$ 4.624
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.312
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.199
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.825
Lucro líquidoR$ 20.213
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 146.416
ROI anualizado
17%
Acima de R$ 146.416 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 41/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro