ApartamentoLeilão SFI
Avenida Massaiuqui Sano, 90 · Apto. 304 Bl 02 Pav 03
Jardim America (vila Xavier) · Araraquara/SP
área útil
39,3 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787708059795
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 144.500,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 149.615,55
2º leilão
02/10/2026
R$ 117.178,91
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-3,5%
Desconto no 2º leilão18,9%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 444
Matrícula147465
Atualizado na Caixa04/09 17:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
25
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 117.179 (18,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 16.448 em 8 meses — margem de -11,9% sobre a venda de R$ 138.726. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto38
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 144.506 · R$ 3.677/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 138.726
Arremate− R$ 117.179
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.859
ITBI (3%)− R$ 3.515
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.758
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 8.670
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.870
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.324
Lucro líquido− R$ 16.448
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 88.149
ROI anualizado
-17,5%
Acima de R$ 88.149 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 25/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro