ApartamentoLeilão SFI
Rua Joao Guimaraes Rosa, 1151 · Apto. 101 Bl 09 Lt 08a Qd 37
Sao Pedro · Esmeraldas/MG
área útil
44,7 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787706202477
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 130.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 130.000,00
2º leilão
14/09/2026
R$ 92.410,73
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão28,9%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 125
Matrícula56514
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
30
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 92.411 (28,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 458 em 8 meses — margem de 0,4% sobre a venda de R$ 124.788. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem1
Desconto58
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 129.988 · R$ 2.908/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 124.788
Arremate− R$ 92.411
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.621
ITBI (3%)− R$ 2.772
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.386
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 7.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.853
Corretagem na venda (6%)− R$ 7.487
Lucro líquidoR$ 458
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 79.292
ROI anualizado
0,6%
Acima de R$ 79.292 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 30/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro