ApartamentoLicitação Aberta
Rua Joao Guimaraes Rosa, 1151 · Apto. 204 Bl 07
Sao Pedro · Esmeraldas/MG
área útil
44,7 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787706165474
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 126.416,96
lance mínimo
08/09/2026
R$ 73.229,94
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo42,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 114
Matrícula56489
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
51
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 73.230 (42,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 19.978 em 8 meses — margem de 16,5% sobre a venda de R$ 121.355. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem47
Desconto84
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 126.412 · R$ 2.828/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 121.355
Arremate− R$ 73.230
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 3.661
ITBI (3%)− R$ 2.197
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.098
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 7.585
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.324
Corretagem na venda (6%)− R$ 7.281
Lucro líquidoR$ 19.978
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 77.111
ROI anualizado
36%
Acima de R$ 77.111 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 51/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro