ApartamentoLeilão SFI
Avenida Nossa Senhora das Gracas, 563 · Apto. 1410 .
Vila Melhado · Araraquara/SP
área útil
48,5 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787703835339
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 250.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 250.000,00
2º leilão
24/09/2026
R$ 175.955,23
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão29,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 475
Matrícula150913
Atualizado na Caixa04/09 17:36
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
29
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 175.955 (29,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 2.982 em 8 meses — margem de 1,2% sobre a venda de R$ 240.017. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem4
Desconto59
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 250.018 · R$ 5.155/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 240.017
Arremate− R$ 175.955
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.798
ITBI (3%)− R$ 5.279
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.639
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.963
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.401
Lucro líquidoR$ 2.982
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 152.512
ROI anualizado
2,2%
Acima de R$ 152.512 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 29/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro