ApartamentoLeilão SFI
Rua Joaquim Caetano, 700 · Apto. 403 Bl I Vg 433
Fatima · Canoas/RS
área útil
52,46 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787700922338
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 205.000,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 215.141,73
2º leilão
15/10/2026
R$ 202.009,43
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-4,9%
Desconto no 2º leilão1,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 354
Matrícula140022, 140091
Atualizado na Caixa05/09 04:34
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 202.009 (1,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 65.320 em 8 meses — margem de -33,2% sobre a venda de R$ 196.813. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto3
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 205.014 · R$ 3.908/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 196.813
Arremate− R$ 202.009
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.100
ITBI (3%)− R$ 6.060
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.030
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.300
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.824
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.809
Lucro líquido− R$ 65.320
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 125.059
ROI anualizado
-38,9%
Acima de R$ 125.059 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro