CasaLeilão SFI
Rua Claudio Martins, 53 · Qd F Lt 38
Donana · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
45,46 m²
dormitórios
2
nº 08787700834650
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 165.000,00
1º leilão
14/09/2026
R$ 165.000,00
2º leilão
18/09/2026
R$ 102.819,79
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão37,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0042/0226 - CPA/RE · 267
Matrícula12405
Atualizado na Caixa04/09 17:03
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
44
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 102.820 (37,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 17.601 em 8 meses — margem de 11,1% sobre a venda de R$ 158.419. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem32
Desconto75
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 165.020 · R$ 3.630/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 158.419
Arremate− R$ 102.820
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.141
ITBI (3%)− R$ 3.085
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.542
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.900
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.825
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.505
Lucro líquidoR$ 17.601
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 100.663
ROI anualizado
22,3%
Acima de R$ 100.663 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 44/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro