ApartamentoLeilão SFI
Avenida Itacolomi, 4627 · Apto. 309 Bl 03 Vg 26
Santa Cruz · Gravatai/RS
área útil
57,23 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787700232250
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 173.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 185.000,00
2º leilão
09/10/2026
R$ 117.423,11
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-6,9%
Desconto no 2º leilão32,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 376
Matrícula102106
Atualizado na Caixa06/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
35
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 117.423 (32,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 7.151 em 8 meses — margem de 4,3% sobre a venda de R$ 166.086. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem12
Desconto64
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 173.006 · R$ 3.023/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 166.086
Arremate− R$ 117.423
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.871
ITBI (3%)− R$ 3.523
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.761
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.380
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.012
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.965
Lucro líquidoR$ 7.151
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 105.534
ROI anualizado
7,8%
Acima de R$ 105.534 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 35/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro