ApartamentoLeilão SFI
Estrada Cabuçu Queimados, 995 · Apto. 402 Bl 05
Vila Sao Joao · Queimados/RJ
área útil
46,47 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08555537880995
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 170.000,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 170.000,00
2º leilão
08/10/2026
R$ 102.000,00
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão40%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 266
Matrícula11033
Atualizado na Caixa07/09 03:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 102.000 (40% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 22.724 em 8 meses — margem de 13,9% sobre a venda de R$ 163.188. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem40
Desconto80
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance
40% abaixo da avaliação · R$ 102.000
Venda
R$ 169.987 · R$ 3.658/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 121.890
arremateR$ 102.000
comissão, ITBI e registroR$ 9.690
reforma e dívidas assumidasR$ 10.200
quebra do resultado · lance de R$ 102.000
Venda estimada (deságio 4%)R$ 163.188
Arremate− R$ 102.000
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.100
ITBI (3%)− R$ 3.060
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.530
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.782
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.791
Lucro líquidoR$ 22.724
Do bolso ao todo
R$ 121.890
Lucro líquido
R$ 22.724
Margem s/ venda
13,9%
ROI anualizado
29,2%
Lance de R$ 102.000 (40% abaixo da avaliação): R$ 121.890 à vista, venda estimada em R$ 163.188 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro