CasaLeilão SFI
Rua Menino Jesus de Praga, 179 · Qd 25 Lt 27 Cs 01
Santa Cecilia · Esmeraldas/MG
área útil
46,84 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08555518757105
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 140.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 140.000,00
2º leilão
20/10/2026
R$ 201.636,57
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão-44%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 132
Matrícula39026
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 201.637 (-44% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 119.365 em 8 meses — margem de -88,8% sobre a venda de R$ 134.405. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 140.005 · R$ 2.989/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 134.405
Arremate− R$ 201.637
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.082
ITBI (3%)− R$ 6.049
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.025
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 8.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.513
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.064
Lucro líquido− R$ 119.365
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 85.403
ROI anualizado
-66,8%
Acima de R$ 85.403 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro