CasaVenda Online
Rua Nilo Peçanha, 2021 · Cs 102 Bl 13
Sape · Niteroi/RJ
área útil
58,78 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08555513100930
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 233.738,50
lance mínimo
—
R$ 147.120,46
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula19529
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
44
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 147.120 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 23.160 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 224.361. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem29
Desconto74
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 233.709 · R$ 3.976/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 224.361
Arremate− R$ 147.120
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.356
ITBI (3%)− R$ 4.414
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.207
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.024
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.618
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.462
Lucro líquidoR$ 23.160
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 142.561
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 142.561 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 44/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro