CasaLicitação Aberta
Rua 7
Granjas Mirassol (pachecos) · Itaborai/RJ
área útil
68,25 m²
vagas
—
nº 08555500739067
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 560.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 356.896,01
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 198
Matrícula45033
Atualizado na Caixa05/09 04:12
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 356.896 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 50.357 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 537.592. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez60
Jurídico50
premissas
Financiamento
Venda
R$ 559.991 · R$ 8.205/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 537.592
Arremate− R$ 356.896
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.845
ITBI (3%)− R$ 10.707
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.353
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 33.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 30.578
Corretagem na venda (6%)− R$ 32.255
Lucro líquidoR$ 50.357
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 341.595
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 341.595 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro