PrédioLicitação Aberta
Rua Florianopolis, 81 · Lt 18 Qd 06
Juscelino · Mesquita/RJ
área útil
50,62 m²
dormitórios
2
nº 08444438912714
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 230.000,00
lance mínimo
08/09/2026
R$ 144.767,36
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 223
Matrícula24039
Atualizado na Caixa05/09 04:24
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
41
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 144.767 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 22.832 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 220.817. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 230.017 · R$ 4.544/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 220.817
Arremate− R$ 144.767
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.238
ITBI (3%)− R$ 4.343
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.172
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.416
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.249
Lucro líquidoR$ 22.832
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 140.312
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 140.312 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 41/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro