CasaLeilão SFI
Rua Vinte, 204 · Lt 02 Qd 61
Lot Praia da Esperan · Mage/RJ
área útil
75 m²
dormitórios
2
nº 08444433865807
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 280.000,00
1º leilão
14/09/2026
R$ 295.170,09
2º leilão
18/09/2026
R$ 275.231,35
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-5,4%
Desconto no 2º leilão1,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0042/0226 - CPA/RE · 287
Matrícula9328
Atualizado na Caixa05/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 275.231 (1,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 77.903 em 8 meses — margem de -27,8% sobre a venda de R$ 280.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto3
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−2% da avaliação · R$ 275.231
R$ 3.733/m² · R$ 280.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 318.178
arremateR$ 275.231
comissão, ITBI e registroR$ 26.147
reforma e dívidas assumidasR$ 16.800
quebra do resultado · lance de R$ 275.231
Venda estimadaR$ 280.000
Arremate− R$ 275.231
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.762
ITBI (3%)− R$ 8.257
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.128
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 22.925
Corretagem na venda (6%)− R$ 16.800
Lucro líquido− R$ 77.903
Do bolso ao todo
R$ 318.178
Lucro líquido
-R$ 77.903
Margem s/ venda
-27,8%
ROI anualizado
-34,4%
Lance de R$ 275.231 (2% abaixo da avaliação): R$ 318.178 à vista, venda estimada em R$ 280.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro