CasaLeilão SFI
Rua Renato Moreira, 441 · Cs 08
Rio Varzea · Itaborai/RJ
área útil
71,89 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444431424587
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 235.198,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 235.198,00
2º leilão
15/10/2026
R$ 227.637,81
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão3,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 248
Matrícula33491
Atualizado na Caixa05/09 04:13
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
30
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 227.638 (3,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 70.085 em 8 meses — margem de -31% sobre a venda de R$ 225.815. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto6
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 235.224 · R$ 3.272/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 225.815
Arremate− R$ 227.638
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.382
ITBI (3%)− R$ 6.829
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.415
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.112
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.976
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.549
Lucro líquido− R$ 70.085
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 143.488
ROI anualizado
-37,1%
Acima de R$ 143.488 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 30/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro