CasaLeilão SFI
Rua 4
2º Distrito · Marica/RJ
área útil
62,1 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444431349186
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 241.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 329.002,21
2º leilão
02/10/2026
R$ 341.064,33
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-36,5%
Desconto no 2º leilão-41,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 284
Matrícula103217
Atualizado na Caixa05/09 04:20
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 341.064 (-41,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 198.388 em 8 meses — margem de -85,7% sobre a venda de R$ 231.370. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 241.010 · R$ 3.881/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 231.370
Arremate− R$ 341.064
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.053
ITBI (3%)− R$ 10.232
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.116
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.460
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 27.950
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.882
Lucro líquido− R$ 198.388
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 147.017
ROI anualizado
-65,8%
Acima de R$ 147.017 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro