ApartamentoLeilão SFI
Rua Romao de Campos, 1970 · Apto. 02 Pav 1 Vg 4
Vila Santa Rita · Franca/SP
área útil
59,3 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444430062282
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 236.500,00
1º leilão
20/10/2026
R$ 236.500,00
2º leilão
26/10/2026
R$ 198.681,74
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão16%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0049/0226 - CPA/RE · 474
Matrícula124264
Atualizado na Caixa06/09 04:30
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
24
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 198.682 (16% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 35.037 em 8 meses — margem de -15,4% sobre a venda de R$ 227.029. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto32
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 236.488 · R$ 3.988/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 227.029
Arremate− R$ 198.682
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.934
ITBI (3%)− R$ 5.960
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.980
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.190
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.697
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.622
Lucro líquido− R$ 35.037
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 144.257
ROI anualizado
-21,8%
Acima de R$ 144.257 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 24/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro