ApartamentoLicitação Aberta
Rua Madre Barbara, 806 · Apto. 452 Torre 04
De Zorzi · Caxias do Sul/RS
área útil
49,64 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444429619562
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 204.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 123.300,35
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 301
Matrícula85808, 86105
Atualizado na Caixa05/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
50
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 123.300 (39,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 33.897 em 8 meses — margem de 16,6% sobre a venda de R$ 204.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem47
Desconto79
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−40% da avaliação · R$ 123.300
R$ 4.110/m² · R$ 204.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 147.254
arremateR$ 123.300
comissão, ITBI e registroR$ 11.714
reforma e dívidas assumidasR$ 12.240
quebra do resultado · lance de R$ 123.300
Venda estimadaR$ 204.000
Arremate− R$ 123.300
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.165
ITBI (3%)− R$ 3.699
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.850
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.240
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.610
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.240
Lucro líquidoR$ 33.897
Do bolso ao todo
R$ 147.254
Lucro líquido
R$ 33.897
Margem s/ venda
16,6%
ROI anualizado
36,4%
Lance de R$ 123.300 (40% abaixo da avaliação): R$ 147.254 à vista, venda estimada em R$ 204.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 50/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro