ApartamentoLeilão SFI
Rua Monsenhor Joao de Barros Uchoa
Fonseca · Niteroi/RJ
área útil
46 m²
dormitórios
2
nº 08444429324767
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 163.000,00
1º leilão
14/09/2026
R$ 163.000,00
2º leilão
18/09/2026
R$ 169.734,89
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão-4,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0042/0226 - CPA/RE · 293
Matrícula10975
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 163.000 (0% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 48.610 em 8 meses — margem de -29,8% sobre a venda de R$ 163.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−0% da avaliação · R$ 163.000
R$ 3.543/m² · R$ 163.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 188.265
arremateR$ 163.000
comissão, ITBI e registroR$ 15.485
reforma e dívidas assumidasR$ 9.780
quebra do resultado · lance de R$ 163.000
Venda estimadaR$ 163.000
Arremate− R$ 163.000
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.150
ITBI (3%)− R$ 4.890
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.445
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.780
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.565
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.780
Lucro líquido− R$ 48.610
Do bolso ao todo
R$ 188.265
Lucro líquido
-R$ 48.610
Margem s/ venda
-29,8%
ROI anualizado
-36,1%
Lance de R$ 163.000 (0% abaixo da avaliação): R$ 188.265 à vista, venda estimada em R$ 163.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro