CasaLeilão SFI
Rua Sao Tome, 71 · Cs 01
Lot Vila Vasconcelos · Alvorada/RS
área útil
45 m²
vagas
—
nº 08444426847955
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 189.000,00
1º leilão
20/10/2026
R$ 189.000,00
2º leilão
26/10/2026
R$ 169.074,80
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão10,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0049/0226 - CPA/RE · 356
Matrícula76724
Atualizado na Caixa04/09 17:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
22
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 169.075 (10,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 40.080 em 8 meses — margem de -22,1% sobre a venda de R$ 181.440. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto21
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 189.000 · R$ 4.200/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 181.440
Arremate− R$ 169.075
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.454
ITBI (3%)− R$ 5.072
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.536
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.340
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.156
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.886
Lucro líquido− R$ 40.080
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 115.290
ROI anualizado
-29%
Acima de R$ 115.290 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 22/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro