ApartamentoVenda Online
Avenida Doutor Nilo Pecanha, 512 · Apto. 608 Torre 03
Parque Santo Amaro · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
98,34 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444423235649
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 260.500,00
lance mínimo
—
R$ 161.869,87
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,9%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula6901
Atualizado na Caixa04/09 17:03
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
56
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 161.870 (37,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 37.731 em 8 meses — margem de 14,5% sobre a venda de R$ 260.500. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem41
Desconto76
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−38% da avaliação · R$ 161.870
R$ 2.649/m² · R$ 260.500
Financiamento
R$ 48.561 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 79.569
entrada (30% do lance)R$ 48.561
comissão, ITBI e registroR$ 15.378
reforma e dívidas assumidasR$ 15.630
financiado pela CaixaR$ 113.309
juros no prazo (8 meses)R$ 8.529
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 161.870
Venda estimadaR$ 260.500
Arremate− R$ 161.870
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.094
ITBI (3%)− R$ 4.856
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.428
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.630
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 8.529
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 5.733
Corretagem na venda (6%)− R$ 15.630
Lucro líquidoR$ 37.731
Do bolso ao todo
R$ 88.097
Lucro líquido
R$ 37.731
Margem s/ venda
14,5%
ROI anualizado
70,7%
Lance de R$ 161.870 (38% abaixo da avaliação): R$ 79.569 à vista e R$ 88.097 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 260.500 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 56/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro