ApartamentoLicitação Aberta
Rua Cosmorama, 847 · Apto. 306 Bloco 22 Lt 6
Cosmorama · Mesquita/RJ
área útil
73,06 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444420611763
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 199.373,78
lance mínimo
24/09/2026
R$ 125.490,50
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 225
Matrícula648
Atualizado na Caixa05/09 04:24
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
43
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 125.491 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 19.784 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 191.406. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 199.381 · R$ 2.729/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 191.406
Arremate− R$ 125.491
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.275
ITBI (3%)− R$ 3.765
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.882
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.962
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.763
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.484
Lucro líquidoR$ 19.784
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 121.623
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 121.623 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 43/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro